不動産情報局

住宅ローンの審査は、「安定した収入」があること、
という点が重要視されています。

また、融資する側は、住宅ローンの融資先がきちんと
返済してくれる人物か、安定した職業か、
といった点を審査しているのです。

一般に一定の収入さえあれば、住宅ローン審査は通ると
思われる方も多いでしょけど、一概にそうともいえないのです。

例えば、年収1000万円ある個人事業主でも、
業績が数年間安定していないと住宅ローン審査に
落ちてしまう場合があります。

収入金額の内容も審査の対象になり、
高収入だけれども、固定給が少なく、
歩合給が多いような場合も、
住宅ローン審査が通りにくくなります。

歩合給は確定できない不安定な収入と判断され、
安定性にかける評価されてしまいます。

また、個人のローンやクレジットカード等の取引履歴は、
個人信用情報機関に保管されており、一定期間情報が残っています。

住宅ローンの審査を申し込むとき、必ず個人情報開示に
ついての同意書という書面を取られ、
住宅ローンの審査で過去の取引履歴が照会されます。

過去にクレジットカードやのローンの借り入れで滞納した
ことがある人は、住宅ローンの返済でもやるかもしれないと
思われて落ちやすくなります。

また、住宅ローン審査では、安定した職業であるほど評価が高く、
勤務年数が短いと、常時定職についていないのではないかと思われて、
審査が通りにくくなります。

逆に、公務員や教職員は住宅ローン審査がスムーズに通ります。

社会人として、義務を果たすことができる人柄、
収入という判断から、納税義務を果たしているかどうかも
住宅ローン審査の対象になりますから、
納税をしていない人も住宅ローン審査は通りません。

僕は、もう１０年以上前からだと思うが、上海はやたらと高層ビルばかり建てて、あき事務所だらけでもうすぐバブルが弾ける、という話を聞いていたけれど、どうなったんだろう？

ちなみに、バベルの塔は、建てたら、建物が崩れるんじゃなくて、人々が意思疎通ができなくなるというのが面白い。これは、養老猛の「バカの壁」みたいなことではないだろうか？高い建物は、工業社会的繁栄を象徴する。ハード、物質的なものを豊かさと思う社会は、ソフト、内面、精神性を軽んじる。そして物質的繁栄は、周辺から価値観の違う人も吸い寄せる経済力がある。そうすると、いろんな価値観の人が集まって、うまく意思疎通ができなくなって、お互いのことがバカだとしか思えなくなる。そこに何かトラブルがあるのは分るけれど、何が起こっていて、どうすれば解決するのか、見当もつかなくなる。そうすると、ハードの豊かさはあふれかえっていて、今さら新鮮さもないし、新たに起こった問題解決にも無力である。そうするとますます物質的豊かさの魅力は薄れ、人びとは内面に興味を向けるようになる。これが、２０世紀後半に、先進国で起きた工業社会から知識社会への移行である。

ところで、中国やインドなど新興国は、まだ工業社会のピークとはとても言えない。中国はむしろ政治的なリスクが大きいと思うけれど、高層ビルは、金融面をうまく政府が支えることができれば、問題は致命的にならないと思う。不動産価格が暴落することはありえるだろう。するとそれを担保にとっていた金融機関が不良債権を抱えて金融機関が麻痺する、という事態を当局がうまく回避できれば無問題で終わるかもしれない。中国の場合はインフレなどのほうが暴動などに結びつきやすいので、よっぽど危険だと思う。

工業社会が提供できる豊かさというのは、モノである。ソフトとハードはキッパリと切り離せるものではないが、あえて分ければハードの豊かさを提供するものである。そういうハードなもので、いちばんすごいものの一つが、高層ビルだと思う。少なくとも、これ以上でかいものはない、というぐらいでかい人工物だ。だから、高層ビルというのは、「これが工業社会が提供できるもののピークですよ」ということが言えるのではないか？つまり、「もうこれ以上のものは工業社会は提供できません」というところまで来てしまった。つまり工業社会の成熟で、もうこれ以上成長できない。それでも工業にこだわれば、日本のバブル崩壊後のように、いくら公共事業で１０年も２０年も支え続けても二度とかつてのようには成長しないということになる。だから、高層ビルというのは、「われわれの社会もついにここまで来たか」と、みんなが感慨と誇りをもって眺めたりする用のものということが言えると思う。つまり、ある時代のピークを意味すると思う。ピークというのは、次に谷が来るということだ。

投資銀行バークレイズ・キャピタルが過去140年間における超高層ビル建設と景気について調べた結果、超高層ビルの建設がブームになると金融危機が訪れるそうだ。
この記事を見て、また別の発想をした。

まず、超高層ビルの建設は融資が得られやすい、というところに付け加えれば、そういう高額のビルを建てられるということは、大組織が主体になっているはずである。大組織というのは硬直的なことが多い。大阪の２つのビルの場合は、行政である。民間に比べればビジネスのセンスは悲惨でダサい。おまけに前例主義で動くので、いつも時代から一歩遅れて動き出す。だから時代とズレる。ということが、少なくとも大阪に関しては言えると思うし、バブル時代に、高層ビルだけじゃなくて、全国各地でいくらでもド田舎にムダに立派な建物や土地開発をしたということがあると思う。大規模開発の主体は、大組織の硬直的でセンスがダサく、おまけに行政の場合、結果に対して無責任でも実行できちゃうという体質がありがちだ。そういうのが悲惨な結果に容易に結びつくというのがあると思う。

それから、バークレイズ・キャピタルの研究対象は過去１４０年ということだ。だいたい工業社会が始まった時から今まで、ということになると思う。
ところで今は、ドラッカーなどの指摘によれば、先進国では工業社会が終わって知識社会に入っている。中国やインドはいまだ工業社会である。つまり、その国の経済成長の主体は工業である。日本は、工業の比率は多くても、もう成熟化していて、工業によってはほとんど成長できない、という意味で知識社会である。日本のバブル崩壊というのは、日本の工業社会の終わりということだと思う。

不動産屋からアパートの再契約に関する通知がきました。

去年したような気でいたのですが、過去の契約書を発掘したところ
確かに平成24年3月で満期になるようで。
引越しを考えましたが、手間なのでパスです。

もう4年もここにいると思うと、少し感慨深いです。
小学生なら入学したてが上級生になれる年数ですよ。

そんなタイミングで折りしも先日、厚生労働省が主催している
「キャリア診断」というものを受けました。
そして結論から言うと、キャリアというものに興味がなくなりました（笑）

下らないリスクが（ゼロと言っても過言では無い）全て抑えられ自己資金（貯金）が全く必要無い不動産経営があります

※何故、自己資金が必要無いかと言うと、扱っている区分物件全てが『銀行の評価が１００％降りている物件＝銀行側で収益性が高いと認めた物件＝フルローン可能』だからです。

本質的には『ノンリコースローン』と変わりません。

サブリースで空室保証付きです

※空室リスクに限らず、家賃滞納などのリスクヘッジにもなります

サブリース ≒ 家賃保証です

この場合、購入された不動産に入居者が入ろうが入りまいが『確実に家賃収入が入ります』

３～５年の自動更新で一生涯家賃保証が付きます

※あくまで投資用で賃貸に出す場合ですので『実際に住む用』で購入された場合は、この限りではありません

※但し、募集家賃の10～15％を『毎月の募集家賃から天引き』と言う形で不動産管理会社が貰います

※募集家賃の10～15％で空室リスクと家賃滞納への保険が作れます

リスクは全て不動産（管理）会社が負います

この様な性質があるので『サブリース対象の物件』は数は少ないです

※不動産管理会社は毎月オーナーに対して定額家賃を払うので、部屋を借りる人がいないと不動産会社が損をします

※また『人が確実に入るような高収益の物件』で無いとサブリースは付けてはいけません。

何故なら、収益性の無い物件をサブリースしても、『数年後の定額家賃の大幅な値下げ』の可能性が大きいからです。意味無いです。

またサブリースは『付ける権利』であり『付ける義務』はありません

入居者が付いていれば、敢えてサブリースを付けなくても良いと想います。しかし『家賃滞納』のリスクは残ります

また、いくら良いと思っても基本は住宅ローンで通すので『信用情報』が極端に傷付いていると出来ません。投資用ローンも組めます

※信用情報は『ＣＩＣ』と言う、西新宿にある信用情報管理機関で取得出来ます

しかし『少し信用情報が傷付いている』レベルだったら出来る可能性はあります

そして、この案件で不動産を購入した方は銀行の決済が降りたタイミングで100万のキャッシュバックがあります

※諸経費などは全て不動産会社が持ちます。

※何故、諸経費を全て不動産会社が払ってくれてキャッシュバックもあるか

『そんな上手い話がある訳無いじゃん』

仮に、あなたが30才で年収300万の正社員や年収100万のフリーターだったとします（こう言った方でも普通に不動産は購入出来ます）

自己資金無し・・・お金作れないですよね？

ＰＣも使わず体も使わずにお金作れますか？

不動産経営は唯一、社会的信用があればそれだけで出来るんですよ

このキャッシュバック金は使っては意味が無いので、提携先の元本保全で月利５％の運用に回していただこうかと思います

※使っていただいても問題無いです

つまり、この案件を使えば自己資金無しで『不動産に働いて貰う』と『お金に働いて貰う』を同時に平行して出来ます

著者はデビュー作『ライヤーズ・ポーカー』で「偉大なる国家が金融面で正気を失った1980年代」を描きました。意外なことに、その「正気を失った状態」は20年も続きました。サブプライムローンに端を発するスキャンダル「2008年金融危機」まで。
この危機の後「危ないと思っていた」と言う人は多数いました。しかし危機の“前”にそれを言った人は少数でした。そして、危機の前にその判断に金を賭けた人は、ほとんどいませんでした。本書はその「ほとんどいなかった人」についての物語です。
まずはオッペンハイマー証券のアナリスト、多数派に逆らい他人の機嫌を損ねる名人のアイズマンが紹介されます。当時はサブプライム・ローンが大流行でした。リスクのある住宅ローンをパッケージ化することでリスクが分散されて利益は増える、という触れ込みで、アイズマンも最初はこの“商品”を支持しますが、やがて“腐臭”を嗅ぎつけます。収益性の高い企業であるという“虚構”を維持するためにその企業はますます多くのサブプライム・ローンを販売する必要がありました。つまり、マルチ商法と似た構造があったのです。「“こいつ”は必ず粉々に吹っ飛ぶ。わからないのは、いつ、どうやって吹っ飛ぶかだ」アイズマンは確信します。さらに、債券市場が株式市場を遙かに凌駕する存在になっていることにも気づきます。そして、株式市場が公開を原則とし細かく規制されているのに対して、債券市場はやりたい放題であることも。そこで彼は「空売り」を仕掛けるタイミングをはかり始めます。“こいつ”が吹っ飛ぶことに大金を賭けようとするのです。
神経内科医からマネー・マネージャーに転身した変わり種のマイク・バーリも、はやくも2003年頃に住宅ローン市場の危うさに気づいていました。バーリは空売りは好きではなく、「保険」に注目します。債権ではなくて「システム」が破綻したときに、確実に保険金が受け取れる保険があるか、と。そして、保険をかけた後「最も破綻しそうな最低最悪のサブプライム・モーゲージ債」を物色し始めます。
このあたりで私は頭がねじくれる感覚を味わいます。資本主義というのは、「市場の破綻」まで「商品」になってしまうのだな、と。
サブプライム・モーゲージが成立していた“根拠”は「全米の土地・建物の価格が下がるはずがない」という思い込みだけでした。つまり「右肩上がり」神話です。たとえローンの借り手が不履行に陥っても、不動産価格が上昇していたらそれを売ることでローンは完済できるから安心、と。しかし、サブプライムローンの借り手は「無理な借り手」でした。さらに、投資銀行は格付け機関の“裏をかく”ことに成功して、劣悪なローン債権に高い格付けをつけさせることに成功していました。
そして、一部の変わり者たちの予想通り、ローン返済は焦げ付き始め、2006年６月には全米で住宅価格が下がり始めます。それでも、「市場の破綻」に賭ける人は本当に少数でした。ただこの賭は、ある意味きわどいものではあります。たとえ賭に勝ったとしても、その賭け金を払う人（会社）まで破綻していたら結局損をするのですから。
市場は「破綻」に抵抗します。住宅市場の現場の事情とそれに対する債権やその債権に対する保険は乖離し、マイケル・バーリの評判はどん底に落ちます。ただ、サブプライム・モーゲージ債の目論見書をちゃんと読もうとする（そしていくら読んでもきちんと理解できないことに気がつく）人が少しずつ現われます。少しずつ市場は緊張を高めていきます。
小さな変化が現われます。小さな会社がいくつか倒産し、投資銀行は軒並み不可思議な言動を始めます。バーリは突然“人気者”になります。これまで冷ややかにバーリに接していた人びとが、突然バーリとの会話を熱望するようになったのです。しかし“手遅れ”でした。劣悪な住宅ローンのプールの一部で始まった崩壊は数箇月でそのプール全体に及んだのです。投資銀行は次々逃げ出します。しかし逃げ遅れた最後尾に「みずほ証券」と「ＵＢＳ」がいました。そして、「“こいつ”は必ず粉々に吹っ飛ぶ」が始まります（最終的には１兆ドルの損失、だそうです）。

著者は「『ライヤーズ・ポーカー』では、いかさまで金を稼ぐばからしさを描こうとしたのに、金融世界への入門書として読まれてしまった」とぼやいています。同様に本書も「人の裏をかいて手っ取り早く大金を掴む方法」と読まれてしまうかもしれません（たとえば100万ドルを賭けて8000万ドル以上の純益を上げた会社が紹介されています）。本当は「いかさまで金を稼ぐばからしさ」にプラスして「リスクを無視して金を稼ごうとすることのリスク」が本書では書かれているんですけれどね。それと「自分が理解していないものに首を突っこむ危うさ（と、自分が何を売っているのかも理解していない営業マンからものを買うことの危うさ）」も。そうそう「ずっと“正論”を貫き続けた人が、最終的にその“正論”が正しいと証明されたために、多くの人に気まずい思いをさせ、結局その人は“退場”するしかなくなった」なんてことも苦々しく描かれています（著者は「バーリが正しく、世界が間違っていて、それゆえに世界がバーリを憎んだ」と端的に表現しています）。そうそう、もう一つ不条理なのは、「味方（世界を空売りした人たち）」だけではなくて「敵（劣悪ローンとその関連商品を売っていた側）」もまたほとんどが財布をずっしりと重くしてテーブルを離れたことです。賢い判断をしなくても金持ちになれるのだったら、誰が賢い判断をしようとするだろうか、と著者は苦々しく述べます。これこそが「おお、資本主義！」ということなのでしょう。

空売り

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